Lorsqu’on devient copropriétaire, on participe aux charges communes liées au fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble. Mais savez-vous exactement comment ces charges sont calculées et réparties entre les copropriétaires ?
Cette répartition est encadrée de manière très précise par la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que par le règlement de copropriété propre à chaque immeuble.
1. Des règles prévues dans le règlement de copropriété
La répartition des charges figure dans un document officiel : le règlement de copropriété.
Ce document détermine :
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la description des parties communes et privatives,
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la quote-part attachée à chaque lot (en tantièmes ou millièmes),
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les clés de répartition applicables à chaque type de charge.
Chaque copropriétaire contribue donc en fonction de ce qui est prévu dès l’origine de la copropriété, ou tel que modifié par décision en assemblée générale.
2. Deux grands types de charges prévues par la loi
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux grandes catégories :
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Les charges générales : Elles concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (ex. toiture, façade, éclairage, assurance de l’immeuble).
Elles sont réparties en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes, c’est-à-dire au prorata de la superficie de son lot et de sa situation dans l’immeuble. -
Les charges spéciales : Elles concernent les services collectifs et les équipements communs (ex. ascenseur, chauffage collectif, antenne TV).
Elles sont réparties selon l’utilité objective que ces services ou équipements présentent pour chaque lot.
Exemple : un copropriétaire d’un rez-de-chaussée ne participe pas ou très peu aux charges d’ascenseur, car il n’en bénéficie pas de la même façon qu’un propriétaire du 6e étage.
3. Un calcul transparent et encadré
Ces « clés de répartition » sont déterminées lors de la rédaction du règlement de copropriété et traduites en tantièmes ou millièmes.
Chaque dépense est ensuite ventilée entre les copropriétaires en fonction de ces clés.
Cela permet une répartition équitable, conforme à la loi et connue à l’avance.
Le syndic est chargé d’appliquer strictement ces règles lors de l’établissement des appels de fonds et des comptes annuels.
4. Peut-on modifier la répartition des charges ?
Oui, mais pas librement. La répartition ne peut être modifiée que dans les cas et selon les conditions prévues par la loi :
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Article 11 de la loi du 10 juillet 1965 : possibilité de rectifier une erreur matérielle ou d’adapter les charges si l’utilité d’un service évolue, sous réserve d’un vote en assemblée générale avec la majorité requise (double majorité de l’article 26).
5. Le rôle de votre syndic
Nous veillons à :
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appliquer rigoureusement les règles légales et le règlement de copropriété,
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vous informer clairement de la nature des charges que vous payez,
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vous transmettre des comptes transparents et détaillés lors des assemblées générales et des relevés périodiques.
Notre objectif : rendre la gestion de votre copropriété simple, lisible et équitable.
Références légales utiles :
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Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, articles 10 et 11
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Décret n°67-223 du 17 mars 1967, notamment sur la comptabilité et la gestion des charges
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Code civil, article 544 (droit de propriété) — pour rappel du principe de répartition proportionnelle.
Un doute sur la répartition de vos charges ?
Notre équipe est à votre disposition pour vous expliquer le calcul et la clé appliquée à votre lot.
GEM Mon Syndic – Marseille
