L’importance d’un Contrat de Syndic et ses Aspects Essentiels
En tant que gestionnaire de copropriétés, il est essentiel de guider nos clients sur la nature et les tenants d’un contrat de syndic. Un contrat de syndic revêt une importance capitale pour assurer le bon fonctionnement de leur immeuble.
Le contrat de syndic a une durée maximale de trois ans, cependant, il est vivement recommandé de privilégier un contrat d’une année, renouvelable par la suite.
Pour s’assurer que le syndic actuel est en conformité avec les lois et règlements, il doit fournir certains documents légaux, lesquels doivent également être publiés sur son site web. Ces documents incluent :
- Une carte professionnelle en cours de validité, attestant de son droit d’exercer en tant que syndic.
- Une garantie financière, garantissant la stabilité financière de la copropriété.
- Une assurance responsabilité civile professionnelle, destinée à couvrir d’éventuels préjudices.
L’approbation du syndic par l’assemblée générale est une étape nécessaire, une fois que tous ces éléments sont en place.
Pourquoi et comment résilier un contrat de syndic : deux scénarios possibles
Changer de Syndic sans Faute Grave
Dans le cas où la copropriété souhaite changer de syndic sans qu’aucune faute grave n’ait été commise par le syndic actuel, il est important de suivre une série d’étapes :
- Avant la fin du mandat, il est nécessaire de rechercher un nouveau gestionnaire qui sera élu par l’assemblée générale avant la date d’échéance du mandat du syndic actuel.
- Le conseil syndical doit identifier les besoins de la copropriété en préparant un cahier des charges, détaillant notamment le nombre et la fréquence des visites du syndic ainsi que le nombre de conseils syndicaux nécessaires. Bien que la loi ALUR encourage la mise en concurrence du syndic par le conseil syndical, il n’y a pas de sanction en cas de non-respect de cette recommandation.
- Parmi les candidats au poste de syndic, vous aurez le choix entre deux types de profils : les grands groupes disposant d’une notoriété établie et les syndics indépendants, généralement recommandés avec de bons retours de clients.
- Il est recommandé de faire venir le candidat syndic pour effectuer une visite de votre copropriété.
- Demandez-lui de fournir un devis et comparez-le avec les services proposés par le syndic actuel. Une fois que vous disposez d’au moins un devis alternatif, vous pouvez comparer les offres en fonction du cahier des charges.
- Préparez l’assemblée générale en sensibilisant chaque copropriétaire au changement envisagé. Demandez également au syndic actuel d’inscrire la nomination du nouveau syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
- Lors de l’assemblée générale, deux votes auront lieu : d’abord la révocation du syndic actuel, puis la nomination du nouveau syndic.
N’oubliez pas que tout copropriétaire a le droit de proposer l’élection d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Changer de Syndic en Raison de Fautes Graves
Dans le cas où la copropriété souhaite changer de syndic en raison de fautes graves commises par le syndic actuel, le processus est légèrement différent :
- Initiez une mise en demeure à l’attention du syndic actuel, l’invitant à convoquer une assemblée générale extraordinaire. Cette mise en demeure doit inclure les motifs justifiant la révocation et les résolutions qui seront soumises à l’ordre du jour.
- Si cette démarche reste sans réponse ou si la réponse n’est pas satisfaisante, vous pouvez poursuivre le processus.
- Avant de convoquer l’assemblée extraordinaire, engagez une procédure de mise en concurrence des offres pour sélectionner un nouveau syndic.
- Lors de l’assemblée générale extraordinaire, la révocation du syndic actuel doit recueillir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés, avec les motifs de la révocation consignés dans le procès-verbal.
- Si le projet de révocation n’atteint que le tiers des voix, l’assemblée peut procéder à un second vote à la majorité simple, en comptant uniquement les voix des présents ou des représentés.
- Si le conseil syndical ne prend pas l’initiative de préparer la révocation ou ne souhaite pas le faire, chaque copropriétaire a le droit d’engager une procédure de référé auprès du Tribunal de grande instance (TGI). Le Tribunal peut retirer au syndic tout pouvoir d’exercice et nommer un administrateur provisoire, chargé de gérer la copropriété jusqu’à la nomination d’un nouveau syndic.
Il est essentiel de rappeler que cette procédure est réservée aux cas les plus graves et peut être complexe, longue et coûteuse.
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Stéphanie GEMAIN – stephanie.gemain@gemmonsyndic.fr
